一文说透棚改安置用房所有税

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国家开发银行2018年6月25日明确表示：将收紧棚改；总行收回合同审批权限，地方分行无权审批；过去的货币化安置，转化为实物安置。

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号）规定，棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

我们知道，棚改方案有货币化棚改和实物安置两种方法可供选择，实物安置更多对应各地的保障房建设，而货币化安置则对应动迁家庭购买商品房。

事实上，货币化棚改是这一轮三四五线城市去库存的主要手段，各地政府为了去库存，以货币化安置为主。因为在同样的安置条件下，货币化安置比实物安置在解决当地库存方面更有效，其次，拆迁户拿钱去购房，可撬动的房屋总价值也更高，因此政府更加有动力按照货币化安置。来自住建部的数据显示，国家货币化安置比例逐年拉高，见下表：

常州、沈阳和鄂尔多斯等城市均实行棚改100%货币化安置。

货币化安置税务处理比较简单，营改增后实务安置究竟应如何处理，今天牛老师和大家一起梳理。

（一）增值税

纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于增值税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳增值税。

在营业税的时候，有两个文件，《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）文件。

营改增后，拆迁安置的增值税处理暂无政策明确。

牛老师认为，营改增后企业可以考虑的思路有以下几种：

1.按照市场价视同销售处理

按照市场价视同销售处理。当然这种处理方法，企业没有现金流入、却要支付巨额的税款，比较吃亏。

2.按照成本利润率核定

在总局未明确之前，建议企业暂比照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和当地的成本利润率执行。即纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为属于视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定。

3.按照定向购房款处理

如果拆迁过程中，有证明表明，街道或者村委把政府返还的土地出让金转付给开发企业购买安置用房，则开发毕业也可以尝试把该收入认定为“定向购房款”确认为销售收入。

比较而言，按照市场价视同销售处理处理税负较重，至于是“成本利润率核定”还是按照“定向购房款”对房地产企业有利，需要个案分析、比对测算结果后确定。

不论如何处理，因为企业已经缴纳拆迁安置用房的增值税，因此毫无异议的是，企业应该为拆迁安置户开具增值税发票。

另外提醒企业的是，按照《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，房地产企业中一般纳税人采用一般计税方法时，如果拆迁安置过程中，存在有在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，则允许在计算销售额时扣除。企业在扣除时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、土地增值税

拆迁安置的土地增值税处理，目前采用的文件是《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条规定,用思维导图表示如下：

需要注意的是，企业采用兄弟项目公司开发的楼盘安置时，应作为购入处理；兄弟项目公司确认收入时价格应公允。

三、企业所得税

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第三十一条文件精神，采取“拆一还一”方式安置回迁房的，应对安置用房视同销售确认收入，并以相同金额确认作为房地产开发计税成本中的拆迁补偿费，同时确认相应的开发成本。

安置用房视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。

四、小税种

开发企业在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，应依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补 偿协议或棚户区改造合同（协议），可以按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、 印花税。

另外，根据财税[2004]134号文件规定，企业对支付的拆迁补偿费，一般情况下应缴纳契税。

文章将近终了，近期有客户问我，牛老师，你整天研究房地产，对棚改政策怎么看，我认为，货币化安置换为实物安置，这既充分考虑到来地方政府债务压顶的财政压力，符合去库存的总体方向，又改变了棚改甚至当前中国房地产市场的运行逻辑，不过对于部分四、五线城市房价是个利空。

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★ 版权声明：本文转自孙炜财税课堂

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